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山東省輕工業(yè)設(shè)計(jì)院    周同英

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，改善居住條件成為許多人的迫切需求。因而，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。以致房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)、支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，也存在著大量房地產(chǎn)項(xiàng)目盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置。造成房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，從而帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。

為了引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盲目性，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，近幾年，政府部門(mén)、銀行及房地產(chǎn)企業(yè)逐步重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期咨詢(xún)，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究得到發(fā)展。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)體制、開(kāi)發(fā)程序、開(kāi)發(fā)周期、財(cái)會(huì)制度等多有別于其他行業(yè)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與一般工業(yè)項(xiàng)目可行性有很大不同。一般項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法也不能完全適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段之一。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，應(yīng)特別注意以下問(wèn)題。

首先應(yīng)弄清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)稅費(fèi)及其收取標(biāo)準(zhǔn)，以便正確估算項(xiàng)目投資。在房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)期間所需投入的主要費(fèi)用包括：

土地費(fèi)用：即為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)土地取得方式不同，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地使用權(quán)出讓金、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。

前期工程費(fèi)用：主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘察以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：指建筑物2米以外，項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的供水、供電、供氣等建設(shè)費(fèi)用及各項(xiàng)設(shè)施與市政干線(xiàn)、干管等的接口費(fèi)用。

建筑安裝工程費(fèi)用：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)用。

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等等。只有弄清了各項(xiàng)費(fèi)用及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，才能做到不漏計(jì)、錯(cuò)計(jì)費(fèi)用，從而正確計(jì)算房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。

其次，應(yīng)盡量接近實(shí)際地安排項(xiàng)目各期的資金投入計(jì)劃及融資計(jì)劃。

在確定項(xiàng)目用款計(jì)劃時(shí)，應(yīng)弄清各種費(fèi)用的投入特點(diǎn)。例如土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用應(yīng)先行投入，建安工程費(fèi)用中土建工程費(fèi)用前期投入較大，開(kāi)發(fā)后期裝飾工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)投入較大。

項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用適用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、借貸資金及預(yù)租售收入三種渠道。

再次，應(yīng)同開(kāi)發(fā)企業(yè)一起，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品主要分為出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)及混合型房地產(chǎn)。只有確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型，才能正確計(jì)算開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成以出售或出租為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和以自營(yíng)為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，正確計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)收益。

另外，應(yīng)確定房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售與一般工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售不同。房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的條件下可進(jìn)行預(yù)售。并且，各開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)其自身的經(jīng)營(yíng)狀況及房地產(chǎn)交易習(xí)慣和慣例，所確定的資金回籠方式也有很大不同。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，必須結(jié)合企業(yè)及產(chǎn)品情況，確定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃及資金回籠方式，力求財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

還有有關(guān)編制財(cái)務(wù)報(bào)表所采用的計(jì)算期的問(wèn)題。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其計(jì)算期可以年為單位，也可以半年、季或月為單位。當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季或半年編制時(shí)，計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。

再者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)格外重視不確定性分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

以上是本人對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作的一點(diǎn)淺顯認(rèn)識(shí)，不正之處還望指正。